MAÎTRE Marouen ACHOUR
AVOCAT — DROIT FONCIER
Accompagner les copropriétaires dans la gestion de leurs droits, obligations et différends.
La copropriété organise les relations entre plusieurs propriétaires au sein d'un même immeuble ou ensemble immobilier. Elle peut soulever des questions relatives aux parties communes, aux charges, aux travaux, aux décisions collectives ou à l'utilisation des différents espaces.
Le cabinet accompagne copropriétaires et autres intervenants dans l'analyse des règlements de copropriété, la résolution des désaccords et les contentieux liés à la gestion d'un immeuble en copropriété.
PARLER DE MON DOSSIER
Dans un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire de son lot, qui constitue sa partie privative, et titulaire d'une quote-part des parties communes : sol, structure, escaliers, toiture, couloirs, installations collectives. Cette distinction commande la répartition des droits, des charges et des responsabilités, et elle est décrite dans les documents qui organisent l'immeuble.
La limite entre ce qui relève d'un lot privatif et ce qui appartient à la collectivité n'est pas toujours évidente : balcon, terrasse, cour, fenêtres, canalisations. Lorsque les documents sont imprécis ou que l'usage s'est écarté du règlement, cette question est une source fréquente de désaccords entre copropriétaires.
Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble, la consistance des lots, les règles de jouissance des parties communes et privatives, la répartition des charges et le fonctionnement de la collectivité. Il s'impose à tous les copropriétaires, ainsi qu'aux acquéreurs et aux occupants d'un lot. Sa lecture attentive est indispensable avant d'acheter, d'engager des travaux ou de changer l'usage d'un lot.
Certaines clauses sont source de difficulté : usage professionnel interdit ou restreint, location saisonnière, modification de l'aspect extérieur, répartition des charges contestée. Analyser le règlement à la lumière des textes applicables et de la pratique de l'immeuble permet de savoir ce qu'il est possible de faire et de mesurer les risques d'une contestation.
Les charges de copropriété couvrent l'entretien, la conservation et le fonctionnement des parties communes. Leur répartition, leur appel et leur recouvrement donnent lieu à de nombreux litiges : impayés, contestation de la clé de répartition, dépenses jugées injustifiées. Les décisions relatives aux travaux, notamment les plus importants, sont prises par la collectivité selon des règles de majorité qui varient en fonction de leur nature.
Les assemblées de copropriétaires et le syndic jouent un rôle central dans ces décisions. Convocation irrégulière, majorité mal calculée, résolution contraire au règlement : de tels défauts peuvent entacher une décision et ouvrir la voie à sa contestation dans les délais prévus. Il est donc utile d'examiner les procès-verbaux avant de réagir.
Troubles de voisinage, empiétement sur une partie commune, travaux réalisés sans autorisation, défaut d'entretien, gestion contestée du syndic : les situations conflictuelles sont variées. Avant d'envisager une procédure, il est généralement utile de rassembler les documents pertinents, de tenter une résolution amiable et d'évaluer précisément ce que le règlement et les textes permettent d'obtenir.
Lorsque le conflit ne peut être réglé à l'amiable, le copropriétaire, le syndic ou la collectivité peuvent saisir la juridiction compétente pour faire respecter le règlement, contester une décision, obtenir le paiement de charges ou la remise en état de parties communes. Chaque action obéit à des conditions et à des délais qu'il convient de vérifier dès l'origine.
